Стоит ли досрочнопогашатьпри аннуитетной схеме

Безопасность

Правовая база

Возможность погашения жилищного кредита дополнительными платежами закреплена на законодательном уровне. В ст. 810 ГК РФ говорится о полном или частичном возврате ипотечного долга без дополнительных штрафов и комиссий, если клиент предупредил банк за месяц до планируемого перечисления денег.

В договоре конкретного банка могут быть прописаны и другие сроки – обычно банки рекомендуют предупреждать за 1-5 дней. Ст. 809 п.4 ГК РФ обязывает банки начислять проценты по кредиту за фактическое время пользования заёмными деньгами.

https://www.youtube.com/watch?v=FFwTT6YoOyU

Основываясь на этих рекомендациях, можно сформировать базовые правила досрочного погашения:

  1. Банки не имеют права отказывать клиентам во внеплановом погашении долга.
  2. Максимальный срок для предупреждения кредитора, установленный государством – 30 дней, но банки устанавливают и свои сроки.
  3. Проценты пересчитываются по факту дополнительного платежа, составляется другой график обязательных взносов.

Пункты кредитного договора, ограничивающие права клиента в этом вопросе, даже если документ составлен до 2012 года, когда были внесены изменения, юридической силы не имеют.

Суть аннуитета

При аннуитетной схеме ежемесячный платеж по кредиту составляет одну и ту же сумму (например, 1 000 рублей). И на протяжении всего срока кредитования Вы будете вносить в кассу банка все те же 1000 рублей.

Аннуитетный платеж включает в себя и «тело» кредита, и проценты по нему. Со временем меняется лишь соотношение этих двух «ингредиентов». Например, в первые месяцы 800 рублей будет идти на погашение процентов и всего 200 – на тело кредита. А ближе к концу срока, наоборот, 800 рублей в платеже пойдет на остаток долга и только 200 «съедят» начисленные проценты.

Любой аннуитетный платеж устроен таким образом, что львиная доля процентов приходится на первую половину срока кредитования. Фактически банк «авансом» получает плату за предоставленный Вам кредит.

Варианты внепланового погашения

Как полное, так как и частичное досрочное погашение ипотеки проводят после окончания периода моратория на эту процедуру. Сумма внеплановых перечислений и сроки прописываются в кредитном договоре. Кроме распространённых вариантов каждый банк может предлагать и свои схемы.

Рефинансирование

Стоит ли досрочнопогашатьпри аннуитетной схеме

Выкуп ипотечных обязательств в полном объёме на выгодных для заёмщика условиях регулирует законодательство.

При перекредитовании (как в своём банке, так и в любом другом) можно получить такие преимущества:

  • Низкий тариф (по сравнению с предыдущим);
  • Продление периода выплат с сохранением возможности досрочного погашения;
  • Уменьшение суммы ежемесячных взносов;
  • Замена валюты кредита (при необходимости);
  • Возможность объединения нескольких кредитов в один;
  • Увеличение суммы кредита (в отдельных случаях).

Новый банк одобрит заявку клиенту с проверенной репутацией, идеальной кредитной историей (особенно учитывается погашение по графику платежей последнего года). Возраст также имеет значение: при закрытии ипотеки вам не должно быть более 70 лет.

Кроме стандартного набора документов потребуют выписку из банка, где оформляли ипотеку, о сумме выплаченной части долга, периоде кредитования и других деталях кредитного договора. Ипотечную квартиру также оформляют в залог (на тех же условиях, что и в прошлый раз).

Реструктуризация

Не стоит путать рефинансирование с реструктуризацией ипотеки. Замену условий кредитного договора более выгодными тарифами проводят как для клиентов, улучшивших своё материальное положение, так и для тех, у кого платёжеспособность упала.

В первом случае можно увеличить регулярные взносы, чтобы сократить срок кредитования и размер переплат. Во втором – увеличить период выплат, чтобы снизить размер регулярного платежа и финансовую нагрузку.

И в том, и в другом случаях кредитору надо представить убедительные доказательства изменения своего финансового положения, так как в реструктуризации заёмщик заинтересован в большей степени. Да и банку не хотелось бы получить еще один проблемный ипотечный кредит, поэтому иногда он предлагает кредитные каникулы или просто отсрочку платежа.

Материнский капитал – это субсидия, которую получают семьи после рождения второго и последующих детей. Дотация из госбюджета имеет целевое назначение, можно использовать ее и при погашении ипотеки – и в качестве первого взноса, и при внеплановом погашении.

Грамотно воспользоваться сертификатом поможет следующий алгоритм:

  • Для начала надо предупредить кредитора о намерениях, чтобы вам просчитали остаток задолженности. Желательно всю процедуру провести в письменном виде.
  • Соберите для Пенсионного Фонда, который контролирует этот вопрос, все документы. К ним приложите заявление на списание определённой суммы с вашего счёта.
  • Возьмите расписку о приеме бумаг с указанием даты, код и ФИО представителя, принявшего заявку.
  • Дождитесь решения банка (максимальный срок – месяц). Если кредитор одобрит заявку, ПФ переведёт деньги на ваш расчётный счёт.
  • Подпишите заявку о частичном досрочном погашении и передайте ее представителю банка.

Стоит ли досрочнопогашатьпри аннуитетной схеме

Операционист должен выдать заёмщику новый график погашения и квитанцию о переводе субсидии. После погашения части ипотеки возьмите у кредитного менеджера расписку.

Стоит ли досрочно погашать при аннуитетной схеме

При таком типе выплат долг погашают равными частями в течение всего периода выплат. В первой половине деньги почти полностью уходят на оплату стоимости кредита, а на основной долг – только то, что останется. В этот период досрочные платежи экономически выгодны.

В дальнейшем дополнительные платежи менее актуальны, иногда даже выгоднее свободные средства разместить на депозите. Если ставка по ипотеке плюс 1-2% к депозиту, погашать долг наперёд не выгодно. Можно инвестировать в финансовую подушку – если доходность в рублях 15-20% годовых, неразумно отдавать такие прибыльные вложения кредитору.

Плюсы:

  • Проще вести семейную бухгалтерию и планировать расходы
  • Равномерная финансовая нагрузка на весь период кредитования
  • Небольшой выигрыш в ситуации высоких темпов инфляции

Минусы:

  • Общая переплата по кредиту за весь срок будет выше, чем при классической схеме. Причем, чем длинней срок кредита (например, ипотека на 20 лет), тем серьезней будет разница
  • Досрочное погашение при аннуитете не так выгодно, как при «классике». Погашая кредит досрочно, заемщик лишь сокращает срок кредитования. По сути, он выплачивает последние аннуитетные платежи наперед. Но при этом все равно не может пропустить один-два последующих месяцев погашения
  • Рассчитать аннуитутный платеж самостоятельно сложнее, чем дифференцированный
  • Примерно половину срока погашения заемщик платит проценты банку, а не уменьшает остаток задолженности

Чем это плохо? Допустим, Вы по каким-то причинам перестали погашать свой кредит через полгода после его оформления. Или, наоборот, хотите закрыть его полностью и досрочно.

Вас ждет неприятный сюрприз! Оказывается, после шести месяцев регулярных платежей Вы остались должны банку почти столько же, сколько вначале. Так уж несправедливо устроен аннуитет.

Предупреждение банка о намерениях

Кредитор может потребовать от клиента предупреждения о намерении гасить ипотеку вне графика. По закону этот срок не должен превышать 30 дней, но часто банки ограничиваются 1-15 днями, а в условиях конкуренции крупные банки сокращают этот срок до суток. Так в Сбербанке Онлайн или в ВТБ 24 такое предупреждение примут и за 1 день, а в банковском филиале даже непосредственно в день расчёта.

Интересный материал  Кредитная карта IKEA FAMILY Visa Кредит Европа Банка: условия пользования 2020, оформить онлайн заявку

При погашении долга в рабочий день можно сэкономить дополнительно по сравнению с внесением внеплановых средств только по графику и с месячным уведомлением. Уведомлять кредитора можно по-разному, но самый надёжный способ – письменное заявление.

Некоторые банки требуют только такой вариант, даже если у них имеется интернет-банкинг, а клиент в настоящий момент находится в регионе, где нет их представительств. Могут не принимать заявку, если ипотека выдавалась в другом отделении банка. Поиски доверенного лица и оформление доверенности могут создавать дополнительные неудобства.

Некоторым банкам достаточно и телефонного звонка, но доказательством такой способ предупреждения служить не может. Можно гасить досрочно и без предупреждения, если клиенту выделен специальный счёт для таких перечислений.

Как посчитать размер аннуитетного платежа?

https://www.youtube.com/watch?v=A4TkzuJxZ4M

Для расчета аннуитета есть специальная формула, которую я приводить здесь не буду.

Гораздо проще определить размер своего будущего аннуитетного платежа с помощью кредитного калькулятора (в Интернете их море). К слову, очень рекомендую использовать этот удобный инструмент перед оформлением любого кредита!

Туда можно вбить не только сумму, срок и размер процентной ставки. Но и выбрать схему погашения (аннуитет или дифференцированная), учесть инфляцию, добавить комиссии и даже запланировать досрочное погашение. Ну, и конечно, детальные графики платежей (с делением на «тело» кредита и проценты) тоже отображаются онлайн.

А еще для расчета аннуитета можно использовать удобную формулу (любимая таблица Excel).

Допустим, Вы хотите оформить кредит на 100 000 рублей под 16% годовых на пять лет (60 месяцев). Забиваем в любой пустой ячейке Excel такое «заклинание»: =ПЛТ(0,016; 60; -100000). Жмем Enter и получаем размер ежемесячного платежа: 2605 рублей 7 копеек. Расчет готов!

А вот узнать актуальное соотношение в этих 2605 рублях «тела» кредита и процентов можно либо у сотрудника банка, либо в распечатке графика платежей.

Чтобы не быть голословным, используем кредитный калькулятор с разными схемами погашения.

Оформляем символический кредит в Сбербанке на 20 000 рублей на 2 года под 20% годовых. По аннуитетной схеме конечная переплата составит 4430 рублей (для удобства цифры я буду округлять). По дифференцированной – 4160 рублей. Согласитесь, разницей в 270 рублей вполне можно пренебречь.

Мы решили, что 20 000 рублей – это мало и берем в кредит уже на 200 000 рублей на те же два года и под 20% годовых. За два года аннуитета мы переплатим банку 44 200 рублей. А если выберем классическую схему, то переплата составит 41 600 рублей. Разница — 2600 рублей. Не так уж и много, но сам факт…

А теперь давайте «замахнемся» на ипотеку. Кредит в 2 000 000 рублей мы берем на 20 лет под 14% годовых (стандартная ставка для ипотеки).

Погашая такой кредит равными аннуитетными платежами, мы переплатим банку 3,961 млн. рублей. Дифференцированная схема погашения снижает размер конечной переплаты до 2,811 млн. рублей. Разница — 1,15 млн. рублей! Согласитесь, миллион рублей стоит того, чтобы при оформлении «длинных» кредитов всегда выбирать дифференцированную схему погашения. Общая же стоимость покупки в результате вырастает вдвое… невольно задумаешься — «А может накопить?».

Дата зачисления перевода

Вариантов всего два: в любой день или по графику обязательных платежей. Первый способ для клиента предпочтительнее, так как можно сэкономить на процентах.

Стоит ли досрочнопогашатьпри аннуитетной схеме

Если деньги перечислены до даты обязательного платежа, вносить оговоренную в договоре сумму надо обязательно и в срок, независимо от размера досрочного платежа. Но проценты уже будут насчитаны за короткий период от последнего перечисления средств.

Если внеплановый взнос сделать в день основного платежа, таких проблем нет – вся сумма, оплаченная сверх нормы, уходит на погашение тела кредита. Сориентироваться в переплате помогут кредитные калькуляторы, которые есть на сайте у каждого банка.

Период для уведомления и дату зачисления досрочных платежей надо учитывать и при продаже недвижимости. Месячный срок и ожидание планового дня для перечисления дополнительных средств способны отпугнуть потенциальных покупателей.

В каких случаях аннуитет выгоден?

Выбирая схему погашения кредита, надо понимать, что аннуитет всегда выгоден банку, а не заемщику! Но только в двух случаях аннуитет – меньшее из двух зол:

  1. При оформлении небольшого по сумме займа на короткий срок. Разница в переплате с классической схемой будет небольшой, а погашать кредит равными частями гораздо удобнее
  2. У Вас нет возможности вносить большие платежи в первые месяцы погашения кредита (не позволяет размер дохода)

Целевое назначение

Досрочное погашение планируют с целью уменьшить размер регулярного взноса или период выплат. Варианты размещения средств регламентирует ипотечный договор. В Сбербанке любой дополнительный платёж автоматически снижает размер обязательных платежей.

Сокращение периода выплат здесь договор не предусматривает, в то время как в Абсолютбанке по умолчанию только период кредитования сокращают. Чтобы уменьшать сумму ежемесячного взноса, здесь нужно внести дополнительно не меньше 30 тыс. руб.

Мое личное мнение

Скажу по личному опыту и опыту своих знакомых. Аннуитет оправдан только при оформлении коротких и небольших займов (например, на покупку бытовой техники в магазине), хотя я вообще не советую брать кредиты под такие цели. Платежи-«близнецы» удобно учитывать при составлении семейного бюджета. А небольшую разницу в конечной переплате можно считать «платой за комфорт».

Все другие виды кредитов: ипотека, автокредиты, «длинные деньги» на бизнес должны оформляться только с дифференцированной схемой погашения!

Во-первых, это дешевле!

Во-вторых, с первого же погашения Вы платите банку «честные» проценты. Ровно столько, сколько «накапало» на остаток кредита.

В-третьих, появляется стимул закрыть кредит досрочно. В дифференцированной схеме после каждого досрочного погашения (частичного, а не полного) платеж наглядно уменьшается. А проценты начисляются на уменьшенное «тело» кредита уже со следующего месяца. При аннуитете же досрочное погашение лишь сокращает срок погашения. Так зачем платить больше?

Примеры расчетов

В соответствии с графиком ипотечник оплачивает свой долг ежемесячно по 19-м числам. Размер взноса – 30 тыс. руб., процентная ставка – 12% годовых. Ипотеку на 10 лет в сумме 2 миллиона руб. оформили 19.04.2016. Кредитный калькулятор рассчитал ежемесячный платёж в размере 28 694,19 р. Экономию при добровольном (06.05.2016.) перечислении средств в размере 100 тыс. руб. можно увидеть на примере.

Просчитаем периоды выплат с учётом того, что 2016 год был високосным:

  • 19.04.16 – 19.05.16 – 30 дн.;
  • 19.04.16 – 14.05.16 – 16 дн.;
  • 14.05.16 – 19.05.16 – 14 дн.

Погашение по графику:

  • % за месяц с 19.04.16 по 19.05.16: 2 000 000 * 12 : 100 : 366 * 30 = 19 672,13 р.
  • Тело кредита: 28 694,19 – 19 672,13 = 9 022,06 р.
  • Остаток: 2 000 000 – 9 022,06 = 1 990 977,94 руб.
  • % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.: 1 990 977,94 * 12 : 100 : 366 * 31 = 20 236,17 р.

Независимо от времени перевода платеж такого вида учтут только в дату погашения – 19.05.2016 г. Размер переплаты с 19.04.16 по 19.05.16 сохраняется.

  •  Дополнительный взнос учтут в гашении основного долга: 9 022,06 100 000 = 109 022,06 р.
  • Остаток тела кредита на 19.05.2016 г.: 2 000 000 – 109 022,06 = 1 890 977,94 р.
  •  % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.: 1 890 977,94 * 12 : 100 : 366 * 31 = 19 219,78 р.
Интересный материал  Страхование недвижимости при ипотеке в 2020 году сколько стоит обязательно ли

Период с 19.04.16 г по 19.05.16 г. разбиваем на два: 16 дн. и 14 дн.. Все расчёты проводим отдельно:

  •  % за 16 дн. с 19.04.16 г. по 05.05.16 г.: 2 000 000 * 12 : 100 : 366 * 16 = 10 491,80 р.
  • Тело кредита: 100 000 – 10 491,80 = 89 508,20 р.
  • Остаток долга на 05.05.16 г.: 2 000 000 – 89 508,20 = 1 910 491,80 р.
  •  % за 14 дн. с 06.05.16 г. по 20.05.2016 г.:1 910 491,80 * 12 : 100 : 366 * 14 = 8769,47 р.
  • Тело кредита на дату обязательного взноса: 28 694,19 – 8 769,47 = 19 924,72 р.
  • Итого за месяц с 19.04.16 г по 19.05.16 г.: % – 10 491,80 8 769,47 = 19 261,27 р.; тело кредита – 89 508,20 19 924,72 = 109 432,92 р.
  • Остаток долга на 19.05.2016: 2 000 000 – 109 432 92 = 1 890 567,08 р.
  •  % с 19.05.2016 г. по 19.06.2016 г.:1 890 567,08 * 12 : 100 : 366 * 31 = 19 215,6 р.

Как начисляют проценты при добровольных перечислениях

Чтобы рассчитать излишне уплаченные проценты, необходимо взять проценты, начисленные по кредитной ставке, указанной в договоре, и посчитать, какая их часть приходится на месяцы, во время которых заемщик фактически пользовался деньгами. Предположим, в составе аннуитета, согласно формуле, указанной в договоре, вами заплачено процентов за 7 месяцев по годовому кредиту в размере 3350 рублей.

В коммерческих кредитах аннуитеты не очень распространены, чаще всего их можно встретить в потребкредитовании. У кредитования коммерческих организаций имеются свои особенности – досрочный возврат кредита для них запрещен по инициативе заемщиков. В этом случае возврат процентов возможен лишь тогда, когда банком досрочно взыскивается задолженность по причине ухудшения обеспечения по кредиту.

Если вы желаете рассчитать, какие суммы вам придется вносить по кредиту при аннуитетной форме платежей, а также то, как они изменятся после досрочного погашения, то воспользуйтесь кредитным калькулятором аннуитетных платежей, размещенным на данной странице.

Займы до 100 000 рублей

При аннуитетном типе перерасчёт делают по формуле, учитывающей сумму долга, период выплат и проценты.

Дифференцированная схема тариф сохраняет: тело уменьшается, а вместе с ним и переплата. 

При опережении клиентом графика погашения ипотеки кредитор теряет свою часть прибыли, поэтому он находит разные способы, чтобы не заплатить. Если вопрос отказа возвращать выплаченные проценты прописан в ипотечном договоре, получить свои деньги можно только по решению суда.

Подводные камни добровольных платежей

  1. Не задумываться об экономии.Некоторые ипотечники предпочитают свободные деньги никуда не вкладывать, а держать дома «на всякий случай» и вовремя погашать ипотеку. Формально всё правильно. Досрочные взносы уменьшают тело кредита, а так как начисляют проценты на остаток, то с уменьшением задолженности происходит и уменьшение переплаты. Особенно в первой половине выплат надо стараться гасить ипотеку при первой же возможности.
  2. Не контролировать свои платежи. Для досрочных платежей предусмотреныдваварианта перевода: в личном кабинете и в банке. Если оформить онлайн досрочное погашение, часть денег автоматически уйдёт на оплату ежемесячного взноса (если для этой цели не зарезервирована сумма регулярного платежа). Остаток просто повиснет на беспроцентном депозите, так как для частичного погашения в указанном размере средств не хватит. Обнаружится ошибка только при следующем платеже.
  3. При появлении денегплатитьлюбую сумму. Операционисты обрабатывают перевод разными способами: или списывают в день ближайшего по графику платежа, или точно в день погашения. Если сумма взноса меньше той, что причитается на проценты, все деньги уйдут на переплату, а тело кредита останется на месте. Подобная предоплата за пользование кредитом выгодна только банку.
  4. Копить деньги до появления солидной суммы. Чем позже вносится досрочный платёж, тем меньше можно сэкономить. Особенно это актуально при аннуитетных платежах – наиболее распространённой схемекредитования.
  5. Платить ипотеку, не имея финансовой подушки. Если сегодня у вас есть возможность сделать солидный дополнительный платёж, это не означает, что завтра вы сможете вовремя внестиобязательную часть.

Ипотека – кредит долговременный: за 10-20 лет можно и работу потерять, и болезнь серьёзную заработать. На этот случай и нужна финансовая подушка – неприкосновенный запас в сумме 3-6 регулярных ипотечных платежей. Форсмажор не всегда освобождает от обязательных платежей.

Можно ли погашать ипотеку потребительским кредитом

В принципе такая возможность не исключается, но вряд ли банк выдаст ещё один кредит, если знает об ипотеке. Сумма потребительского кредита не соизмерима с размерами ипотечной задолженности, но часть долга перекрыть можно.

Хотя ставка на потребительские краткосрочные кредиты вряд ли будет меньше, чем на долговременные ипотечные займы, потому и смысла в этой процедуре нет. Такая сумма иногда спасает от просрочек, но выгоды дополнительных платежей сомнительны.

Второй кредит сможет оформить ипотечник с высоким уровнем дохода, имеющий в собственности другую недвижимость и ценное имущество, которые можно было бы оформить в залог.

Досрочное погашение (полное или частичное) позволяет снизить негативное влияние главного недостатка аннуитетной ипотеки – высокого уровня переплат по кредиту.

В соответствии с изменениями к ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ, вступившими в силу 1 ноября 2011 года, любой заемщик имеет право досрочного возврата части или всего объема заемных средств без применения к нему штрафных санкций со стороны кредитных организаций. В полной мере относится это и к ипотечным кредитам.

При частичном досрочном погашении кредита, обслуживаемого по аннуитетной схеме, банк может предложить заемщику 2 варианта:

  • сокращение срока кредитования при сохранении объема платежей;
  • сокращение размера платежа при неизменном сроке действия кредитного договора.

Оба варианта снижают общую сумму переплаты.

Преимущество первого варианта заключается в досрочном прекращении обязательств перед кредитной организацией, получение полного права владения залоговым имуществом (недвижимостью) со всеми вытекающими последствиями.

Достоинство второго – в снижении нагрузки на бюджет семьи, высвобождение средств, которые могут стать источником дополнительного дохода.

Выгодно ли досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах?

Важно! Досрочное погашение приносит существенную экономию только в случае возврата средств в первой половине срока кредитования. Связано это с тем, что в это время незначительно уменьшается тело кредита, что приводит к высокому уровню процентных выплат.

К примеру, при объеме заемных средств 300 тыс. рублей под 20% годовых и сроке кредитования 5 лет, переплата при аннуитетной схеме обслуживания составит 176 889 рублей. При досрочном погашении 100 тыс. рублей через 2 года, сумма переплаты сократится до 143 тыс. рублей. Аналогичная операция после 3 лет пользования кредитом позволит сэкономить на переплате всего чуть более 12 тыс. рублей за оставшиеся 2 года.

Как грамотно гасить ипотеку

В Сбербанке можно внести сумму, какую хотите. Конечно, если она не зафиксирована в договоре. Только не забудьте известить банк об этом за месяц вперед. А еще в Сбербанке допускается для погашения части ипотеки использовать маткапитал.

Резюме из вышесказанного. Даже при аннуитете досрочное погашение займа даст выигрыш в средствах. Оно и понятно. Сократится число месяцев пользования кредитом , а значит, и платежей по %.

Рассмотрим, что будет выгодней: уменьшить ежемесячный взнос или сократить срок кредитования. Более приемлемым выглядит второй вариант.

Сокращаются месяцы выплат по %, то есть сумма, потраченная бы на это, уменьшится. Однако при стесненных финансовых обстоятельствах воспользуйтесь первым вариантом. Выбрали схему досрочного погашения?

Интересный материал  Можно ли получить информацию самостоятельно

Теперь – в Сбербанк с соответствующим заявлением письменном виде. Нужно прийти туда за 30 дней до принятия решения. Придерживаясь правил, удастся без проблем досрочно рассчитаться с банком.

Пренебрежение установленным порядком приведет к тому, что деньги оприходуют просто как очередной взнос.

Мы рассказали в общих чертах о возможности и преимуществах досрочного погашения кредита, в том числе аннуитетного. У вас остались вопросы? Звоните, не откладывая, по телефону Сбербанка: 7 (499) 677-48-27 . Звонок бесплатный!

При добровольном перечислении средств важно чётко придерживаться определённого порядка:

  • Поставьте в известность банк о своих намерениях. Заявление на частичное погашение ипотеки готовьте в 2-х экземплярах. Кроме номера договора укажите точную сумму и дату.
  • Перечитайте свой договор, чтобы знать реквизиты, номер счета, дату заключения и информацию о дополнительных соглашениях.
  • Уточните у операциониста удобную дату платежа.
  • Чтобы узнать точную сумму, просите письменное подтверждение (актуально при закрытии ипотеки).
  • Закрывать ипотеку надо в банке, частичное досрочное погашение ипотеки доступно и онлайн.
  • Сделайте запрос, чтобы рассчитать текущую задолженность.
  • Закажите справку об отсутствии долга и претензий или новый график обязательных платежей.

Не забывайте о сроках подачи заявления (1-5 дней). Сохраняйте подтверждающую документацию как минимум 3 года.

Особенности «досрочек» в разных банках

Кроме общих правил у каждого банка есть и свои условия внепланового погашения, которые надо обязательно учитывать.

Сбербанк

Аннуитетные и дифференцированные платежи

Предварительно закрывать кредит в этом банке проще всего: приходите в рабочий день сразу с деньгами. При частичном погашении есть некоторые нюансы. Банк не позволяет сокращать кредитный период, можно только уменьшить размер регулярного взноса. Такой вариант тоже удобный, так как снижает финансовую нагрузку.

ВТБ 24

В этой финансовой компании у клиента есть выбор: можно пересчитать график обязательных взносов в сторону их уменьшения или сократить период ипотеки. Если заёмщик вносит деньги по графику, заявку примут за день, если в любой другой день, то предупреждать надо за месяц. При закрытии кредита раньше срока никаких ограничений нет.

РоссельхозБанк

Условия аналогичны предыдущему варианту. У заёмщика есть выбор между сокращением размера платежей и срока выплат. Заявление подают за месяц, к нему прилагается комплект документов: договор, бумаги на залоговую квартиру, паспорт и подготовленный заранее график обязательных платежей.

Плюсы и минусы метода

Минимум формальностей в этом плане у Сбербанка: уже в день перечисления денег можно без всяких комиссионных получить новый график выплат. Но этот факт можно считать исключением, так как большинство банков еще при подписании договора дают понять, что досрочное погашение может сопровождаться ужесточением условий кредита.

Первое ограничение – мораторий на саму процедуру. Запрет на внеплановые перечисления – 5 лет и более. В дальнейшем возможно только частичное погашение. И то при наличии определённой суммы. При займе на 3 млн р. платёж будет от 300 тыс. р.

И все же преимуществ у досрочного погашения больше:

  • Сокращение периода выплат – благодаря досрочному взносу размер ежемесячного взноса сохраняется;
  • Уменьшение обязательного платежа – по той же причине срок кредитования не меняется;
  • Снижение психологического давления – несмотря на дополнительные расходы, эмоциональный фон клиента улучшается, так как финансовая нагрузка и беспокойство о завтрашнем дне снижаются.

У большинства отечественных банков, предлагающих программы ипотечного кредитования, условия досрочного погашения жилищного кредита идентичны. Главное, что закон не позволяет кредитору ограничивать клиента в вопросах дополнительных платежей.

Главным аргументом «за» перевод ипотечных программ на аннуитетную схему обслуживания является ее простота. Одна сумма погашения практически гарантирует отсутствие проблем с графиком, упрощает клиенту планирование бюджета.

Рекомендация! Аннуитетный способ оплаты идеально подходит для использования таких современных банковских услуг как автоматические регулярные платежи с карт и/или счетов.

Использование аннуитетной схемы может оказаться и достаточно выгодным для заемщика. В этом отношении наибольшее влияние оказывают:

  1. Расширение возможностей получения кредита. Аннуитетный платеж на 25-30% меньше, чем первые дифференцированные. Это позволяет кредитным комитетам банков принимать положительные решения по заявкам на кредитование более дорогой недвижимости.
  2. Снижение относительной стоимости выплат в долгосрочной перспективе под воздействием инфляции или при росте доходов заемщика в случае продвижения по службе, повышения квалификации и заработной платы и т.д.
  3. Возможность получения максимальных имущественных налоговых вычетов в размере процентных выплат в начале периода кредитования. Именно в это время по ипотеке с аннуитетом выплачиваются максимальные проценты, так что сумма возвращенного налога окажется существенной.

Однако подозревать банки, предлагающие ипотечные программы с погашением кредита аннуитетными платежами, в бескорыстии не стоит.

Выгода такой методики для кредитной организации очевидна – при прочих равных условиях общая сумма переплаты окажется больше, чем при дифференцированной схеме обслуживания кредита.

Причем с увеличением срока становится эта разница заметнее.

Многие заемщики предпочли бы дифференцированную схему расчетов по ипотеке, однако количество таких предложений на современном российском рынке банковских услуг крайне ограничено. Выбор схемы обслуживания предлагают только несколько банков (к примеру, Газпромбанк и Россельхозбанк), и доступна она не для всех ипотечных кредитов.

Полное досрочное погашение

Возможен ли возврат процентов при досрочном погашении кредита при аннуитетных платежах?В первые периоды пользования ипотечным кредитом с аннуитетными платежами заемщик в графике погашения видит явное преобладание процентных выплат. Поэтому при полном досрочном погашении такого займа складывается впечатление о том, что сумма уплаченных процентов больше реальной стоимости пользования заемными средствами и возникает желание начать процедуру возврата.

В действительности, никаких оснований для этого нет.

Очень важно! В состав аннуитетного платежа входят процентные выплаты, рассчитанные на основании реального остатка тела кредита.

Это явно указывается практически в каждом кредитном договоре, соответственно даже попытка взыскать «переплату процентов» через суд, скорее всего, закончится неудачей.

Есть более реальные варианты возврата части средств, затраченных на обслуживание кредита.

В частности, при полном погашении, если условия кредитования предусматривали страхование имущества и/или жизни заемщика, после завершения действия кредитного договора могут быть расторгнуты соответствующие страховые соглашения с возвратом части средств.

Возврат процентов можно получить и без досрочного погашения займа, за счет использования механизма налоговых вычетов.

Для ипотечного кредитования вопрос о схеме обслуживания не является главным. Аннуитетный платеж, как и дифференцированный, имеет собственные достоинства и недостатки. Основной же упор следует сделать на столь важные условия кредитования как процентная ставка и возможность досрочного погашения.

Оцените статью
Финансы
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.