Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Инвестиции

О коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады). 

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка. 

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

  1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
  2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
  3. Купить паи/доли в ПИФах. 

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям. 

Как появился проект

Оскар Хартманн: «Когда в 2015-м я продавал ряд компаний, встречался с очень успешными людьми, все они мне говорили: «Оскар, половину того, что ты получаешь от продажи, всегда вкладывай в недвижимость. Я не стал подвергать их советы сомнению и начал скупать квадратные метры. Но делал это так, как сделали бы, наверное, все: довольно хаотично и на ту сумму, что есть «здесь и сейчас»… В итоге у меня сформировался портфель из какого-то несуразного сборища квартир, коммерческих помещений и т.д., да еще с низкой доходностью: после оплаты налогов, расходов на управление и пр. выходило от силы 3-4%. При этом это был не пассивный, а активный доход, потому что все это хозяйство требовало постоянного внимания. Буквально каждый день я получал сообщения от арендаторов: где-то штукатурка обвалилась, где-то затопило… Это было невыносимо! Я получил результат, который абсолютно не соответствовал тому, на что я рассчитывал. Я понял: эта стратегия не работает, недвижимостью нужно заниматься профессионально. Как раз в тот момент я слушал занимательную аудиокнижку Энтони Роббинса «Деньги. Мастер игры. Семь шагов к финансовой свободе», которая пропагандировала shared economy с ее главным постулатом: «Пользуйся, а не владей». Гениально! Вот только проблема была в том, что почти все предложенные автором инструменты получения пассивного дохода в России были недоступны. Они попросту не существовали. Ведь когда ты отдаешь деньги кому-то в управление, часто возникают конфликты интересов. Именно другие люди решают за тебя, что покупать, а что продавать. «Вот оно!» – решил я. Так и появился проект AKTIVO. Теперь вы можете совместно с множеством других людей купить долю в конкретном объекте и получать часть арендного дохода. На первом этапе можно вложить очень маленькую сумму и формировать даже на небольших инвестициях пассивный доход. Такой подход дает сразу несколько преимуществ: низкая цена входа, повышенная ликвидность (часть портфеля можно быстро продать), распределенные риски и низкая стоимость управления. И – проект пошел!»

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

На сегодняшний день владельцами паев AKTIVO стали уже более 300 человек – физических лиц (есть несколько и юридических). «Последний год-два мы наблюдаем, можно сказать, «бум» возвратных клиентов, – рассказывает генеральный директор AKTIVO Егор Клименко. – Почти 60% наших инвесторов стали совершать повторные покупки – либо докупают паи в тех же монофондах, где приобретали долевую собственность первоначально, либо стараются диверсифицировать свой портфель и покупают долю в других объектах.

В результате только за последний год портфель активов под управлением компании увеличился в 1,5 раза и превысил 1,4 млрд рублей. В частности, в 2017 году частные инвесторы вложили в объекты площадки около 750 млн рублей. Более того – за год заметно вырос и средний клиентский чек – с 2,8 до 6,2 млн рублей. Безусловно, это связано как с ростом доверия к площадке, так и с интересом населения к рынку коллективных инвестиций в целом».

Основная задача AKTIVO – найти и предложить инвесторам действительно интересный объект для вложений. Эту работу компания проводит постоянно, изучая все интересные предложения на столичном рынке. AKTIVO анализирует доходность объектов, а также все риски, связанные с приобретением наиболее интересных из них.

Вторая комиссия взимается с чистого операционного дохода и составляет 12,5% ежемесячно. Эти деньги тратятся компанией на обслуживание объекта и все издержки, связанные с этим, например, работу с арендаторами. Комиссия также расходуется, в частности, на оплату коммунальных платежей, технические и юридические нужды и так далее.

Интересный материал  Кредитные карты для студентов 2020 в Дятьково

Егор Клименко: «При выборе новых объектов мы проявляем максимальный консерватизм. Прежде всего, площадка и собственник помещения подписывают меморандум о намерениях. Затем проводится due diligence объекта – его всестороннее обследование, в том числе экспертиза технического состояния здания».

В свою очередь юристы AKTIVO тщательно изучают всю историю существования здания с момента котлована, осуществляют проверку документации, связанной с объектом (прав собственности на помещение, договора аренды на землю и т.д.). Объекты, находящиеся под судами, и здания, права собственности на которые перешли к предыдущим собственникам незаконным путем, AKTIVO не интересуют в принципе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Также тщательно изучается и экономическая составляющая: анализируются договоры аренды, оценивается доходность помещения. Также рассматриваются его местоположение и перспективы арендаторов с учетом доходности их бизнеса на объекте.

Непосредственную оценку объектов производит профессиональный оценщик, главная задача которого – определить рыночную стоимость зданий, собственниками которых могут стать потенциальные инвесторы AKTIVO.

Такой всесторонний анализ занимает от одной до трех недель. При этом каждый инвестор получает доступ к любой информации о помещении и документации на него и может в любой момент лично удостовериться, что с объектом все в полном порядке.

Егор Клименко: «Знаете, можно, пожалуй, сказать, что прямых конкурентов (точнее абсолютно аналогичных компаний) у нас как не было, так и нет. Объясняется это просто – краудинвестинг в недвижимость пришел совсем недавно. Так, первая интернет-площадка, предложившая инвесторам совместно вкладывать средства в квадратные метры, появилась в США в 2013 года. Ей стала платформа Realty Mogul. В общей сложности в мире сейчас насчитывается всего около 200 подобных площадок, специализирующихся как на жилой, так и на коммерческой недвижимости.

Мы, напомню, заработали в 2015-м. В России развитие краудинвестинга пока существенно отстает от западных стран. В нашей стране подобные проекты, основная задача которых максимально упростить сам процесс инвестирования и сделать его доступным для максимально широкого круга непрофессиональных инвесторов, стали появляться лишь недавно. Да и, по большому счету, о механизмах, преимуществах «совместных вложений» в России даже слышали еще далеко не все».

Как появился проект

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы. 

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора). 

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности. 

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д. 

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест. 

Интересный материал  КРЕДИТНАЯ КАРТА МОЛНИЯ ОТП БАНК ОТЗЫВЫ реальные отзывы покупателей цена, купить недорого

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций. 

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Как это работает

AKTIVO является активным игроком рынка коллективных инвестиций. С помощью площадки частные инвесторы сообща приобретают объекты коммерческой недвижимости, стоимость которых, прежде недоступная из-за высокой цены для каждого из них по отдельности, делится между всеми участниками сделки. Под каждый объект формируется монофонд в формате ЗПИФ, в которые и вносятся объекты недвижимости.

Таким образом, собственником доли в них можно стать с помощью приобретения пая. При этом стоимость «входного билета» на этот рынок не выходит за рамки бюджета большинства частных инвесторов. Правда, в связи с изменением регуляторных требований с 1 января 2017 года формально номинал пая существенно вырос – теперь минимальная стоимость пая в AKTIVO, например, составляет 300 000 рублей.

Егор Клименко: «При этом мы никак не «привязаны» к торговым сетям, мы инвестируем в торговые объекты, якорными арендаторами которых являются магазины ведущих российских продовольственных сетей. Так, к примеру, на площадях помещений, находящихся под управлением AKTIVO, «квартируют» магазины федеральных сетей «Перекресток», «Пятерочка», «Магнит», «Виктория» и «Лента». Все наши объекты имеют прекрасную локацию – находятся на «первой линии», в центре города или на шоссе, где есть постоянный людской поток. Именно поэтому их среднегодовая доходность начинается с отметки 12,7% годовых (для московского объекта; в области – от 13,4 до 14,8%), тогда как среднерыночный показатель составляет 10%».

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Совокупная среднегодовая доходность на площадке может достигать 20%, где рентный доход от сдачи объектов в аренду – чуть выше 10% годовых, остальное – доход от переоценки имущества фонда и индексации рентного дохода (договоры с арендаторами помещений предусматривают ежегодную индексацию арендной ставки в среднем на 5%).

Также доход может формироваться от сдачи фасадов в аренду под рекламу или крыши под телекоммуникационные объекты, к примеру, сотовые вышки. Используются любые возможности для того, чтобы недвижимость приносила максимальный доход. Понятно, что из валового арендного потока потом вычитаются расходы на обслуживание объекта, а уже чистая прибыль распределятся между соинвесторами.

Инвестиции в коммерческую недвижимость: вкладывать или нет?

Интерес к площадям под ритейл – тенденция, характерная сейчас не только для институциональных, но и для частных инвесторов. Последние на «волне» снижения процентных ставок по банковским депозитам начинают искать альтернативные инвестиционные инструменты с большей доходностью. Притом что самые выгодные для инвестиций объекты торговой недвижимости продаются сейчас на рынке по цене, предполагающей окупаемость в течение 10 лет. Объекты площадки имеют даже меньшие сроки окупаемости, не превышающие 8 лет.

Не менее важными в этом вопросе являются и сроки инвестиций.

Егор Клименко: «Грамотная стратегия инвестирования в коммерческую недвижимость рассчитана на долгосрочные вложения. Мы нацеливаем инвесторов владеть паями как минимум в течение года. За это время им удается получить ожидаемую двузначную доходность, включая индексацию пая и выплату ежемесячного дохода. Тем более что альтернатив нашему продукту на рынке немного. Ставки по депозитам сейчас редко превышают 6-7% годовых, при этом наиболее привлекательные предложения обычно предполагают выплату процентного дохода лишь в конце срока. У нас же инвесторы получают выплаты ежемесячно, а внутренняя доходность объектов выше, чем на внешнем рынке».

Случается, что клиенты после нескольких выплат выходят из паев раньше, чем через год. Но даже на более коротких сроках они получают хорошую доходность в виду высокого качества наших объектов. Продажа паев нашими клиентами – совершенно обычная процедура. Чаще всего инвесторы продают паи на небольшие суммы – до 1 млн рублей, если им, например, понадобились деньги на текущие расходы, ремонт или крупную покупку.

Вторая причина, по которой люди продают паи, чаще связана с ситуацией в их собственном бизнесе. Насчет того, как быстро инвесторы могут продать свои паи, если хотят выйти в кэш, – это зависит от нескольких объективных факторов. Например, от времени года: летом спрос ниже, потому что люди отдыхают, меньше времени уделяя управлению своими финансами.

Егор Клименко: «Механизм таков: каждый клиент площадки имеет свой личный кабинет на сайте AKTIVO, где отображается количество принадлежащих ему паев, их текущая стоимость, очередные выплаты дохода, информация по объекту и другие значимые сведения. Если вы хотите продать свои паи, вы активируете кнопку «Подать заявку на продажу» в личном кабинете, указав количество паев и желаемую цену. Ее продавец определяет сам, основываясь на информации об ожидаемой доходности пая в ближайшие 12 месяцев, если текущий состав арендаторов останется прежним и произойдут все события, зафиксированные в договоре, то есть индексация и выплата дохода. После этого сотрудники отдела продаж начинают работать с вашей заявкой. У нас постоянно в работе 1-2 заявки от клиентов на продажу паев, иногда больше. Когда появляется пай на продажу, сотрудники информируют сначала текущих клиентов о возможности его покупки, а затем предлагают его новым инвесторам. Информация о наличии таких паев появляется в личном кабинете клиентов, делается рассылка. Кроме того, инвестор, заинтересованный в покупке паев на вторичном рынке, может заранее проинформировать отдел продаж AKTIVO об этом. Большинство процедур, связанных с покупкой и продажей паев, у нас осуществляется дистанционно, включая заключение договора купли-продажи. Даже если инвестор живет на Дальнем Востоке, ему не придется приезжать в Москву для заключения договора. Подписать документ он может, пройдя авторизацию через портал «Госуслуги», или с помощью электронно-цифровой подписи. В крайнем случае документ на подпись ему будет доставлен курьерской службой. Соответственно, внесение и перечисление денежных средств за паи производится в безналичном порядке и также не требует личного присутствия».

Интересный материал  Тарифы и условия обслуживания

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.). 

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые. 

Как достичь максимума

  • Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
  • Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
  • Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости. 
  • Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта. 
  • Проводим due diligence.
  • Структурируем сделку.
  • Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
  • Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

 Фото на обложке и в материале: Unsplash

Оцените статью
Финансы
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.