Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

Инвестиции

Как выпускают ипотечные облигации

Когда заемщик хочет получить кредит на покупку недвижимости, он обращается в коммерческий банк или специализированную финансовую компанию. Если заявитель удовлетворяет требованиям кредитора, ему выдается необходимая сумма на покупку объекта. В дальнейшем заемщик будет выплачивать кредитору проценты и тело вклада — вплоть до полного погашения задолженности. Эта схема и называется ипотекой.

Однако такая схема по целому ряду причин не очень удобна для банка. Дело в том, что особенностью ипотечных кредитов является их долгосрочный характер. Заемщик будет выплачивать проценты и постепенно — обычно в течение более десяти лет — погашать основную сумму долга. При этом пассивы (источник формирования средств) любого банка являются по большей части краткосрочными и состоят из денег вкладчиков.

Также банк, выдающий ипотечные кредиты, может столкнуться и с другими проблемами:

  1. Долгосрочная зависимость от финансового положения кредитора. За те годы, пока будет погашаться долг, финансовое положение заемщика может кардинально ухудшиться, что приведет к его дефолту.
  2. Невысокая прибыльность. Ипотечные займы составляют большую часть кредитных портфелей западных банков. Однако прибыльность таких операций ниже по сравнению с другими видами деятельности (например, выдача потребительских кредитов).
  3. Затруднения с выдачей новых ипотечных кредитов, поскольку имевшиеся средства уже выданы заемщикам.

Чтобы решить проблему, нужно «очистить» баланс банка от долгосрочных активов. Сделать это можно, выпустив ценные бумаги, обеспеченные ипотечным покрытием. Хотя ипотечные облигации зачастую выпускают не сами банки, а ипотечные агентства, выкупающие у банков долг ипотечников. Рассмотрим это в рамках истории появления ипотеки.

Кому выгодны облигации с ипотечным покрытием?

Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.

Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.

Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по ипотечным кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.

История ипотеки и ипотечных облигаций

Ипотечные ценные бумаги появились относительно недавно, им предшествовала солидная история развития ипотечного рынка. Аналоги ипотеки были еще в Древней Греции, и само слово пошло оттуда — но не будем углубляться настолько сильно и посмотрим на XX век. Как например обстояли дела с ипотекой в Америке 1920-х годов?

Особенность была в том, что проценты по кредиту не включали общую сумму долга. Это значит, что в примере выше в конце срока договора нужно было выплатить сумму в 10 000$. Что очень много. Тем не менее эта проблема имела простое решение: попыткой взять новый кредит в том же или другом банке. Поскольку стоимость недвижимости росла и перекрывала взятый кредит, это было возможно.

Однако после 1929 года люди не только оказались без работы и не могли платить проценты по кредиту, но и резко упала недвижимость. Дом стоимостью 20 000$ мог оцениваться, например, в 8 000$. А значит, такой продажей взятый кредит было не погасить, и новый банк десять тысяч не выдаст. В результате человек оказывался банкротом, дома продавались за бесценок — и все равно люди оставались должны.

Все это только усугубило кризис и правительство было вынуждено выкупить примерно пятую часть ипотек. Стало очевидно, что схема не работает и ее нужно совершенствовать. В результате в период кризиса правительство Рузвельта пришло примерно к тому, что мы имеем сегодня: был увеличен срок ипотеки, а платеж по кредиту стал равномерно распределяться на все время договора.

Кроме того, правительство в 1943 году создало структуру (Федеральную Жилую Администрацию, ФЖА), которая страховала убытки банков при условии, что срок кредита составляет не менее 15 лет и тело вклада не возвращается в конце срока, как раньше. В начале 1950-х в США уже были ипотечные кредиты на 30 лет.

Как и сегодня в России, ипотечная ставка на срок договора фиксировалась. Эта схема на сегодня есть не везде — скажем, в Канаде или Германии ставка плавающая. В российской схеме при росте ставки заемщик оказывается в более выгодной ситуации — он по-прежнему платит по ипотеке меньше. Если ключевая ставка падает, то все наоборот: лотерея, где от вас ничего не зависит. При плавающей ставке условия выравниваются.

В конце 1930-х и в 1970 году в США были созданы два крупных государственных ипотечных агентства: Фэнни Мэй (Federal National Mortgage Association) и Фредди Мэк (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Сейчас они частные — Фэнни Мэй стала таковой за два года до появления Фредди Мэк. Цель структур заключалась в покупке ипотечных кредитов у банков. Есть подобная организация и в Канаде (Canada Housing and Mortgage Corporation), но она государственная.

Интересный материал  Что такое wmr кошелек рублевый webmoney какая валюта и что означает номер

И тут мы подходим к выпуску ипотечных облигаций — купленные агентствами обязательства «запаковывались» в ценные бумаги и продавались инвесторам со своей гарантией. Сам процесс получил название «секьюритизация», о нем еще поговорим ниже. Первыми такие бумаги выпустил новый Фредди Мэк, а за ним более старая Фэнни Мэй.

По факту ипотечные агентства брали на себя риск неуплаты владельцев ипотек перед своими инвесторами (покупателями облигаций) — если ипотечники были не в состоянии заплатить, ипотечные агентства должны были возместить убыток. Позднее появились даже страховые компании, которые страховали и этот риск — схема усложнялась все больше.

Кризис 2008 года

В 2000-е годы недвижимость росла. Разумеется, уроки 1920-х годов никто не помнил — если недвижимость растет, то под нее можно без риска давать большие кредиты: иначе забираем дом и остаемся с прибылью. Поэтому в это время кредиты выдавали практически кому угодно. В России, кстати, тоже, поскольку у нас бурно рос фондовый рынок. В результате получилось почти невероятное: американские банки выдали кредитов в десятки раз больше, чем составлял их собственный капитал.

Но еще хуже, что эта схема была поддержана крупнейшими рейтинговыми агентствами как безрисковая. Т.е. выпущенным под такие займы ипотечным ценным бумагам нередко присваивался высший кредитный рейтинг ААА. Не всем выпускам поголовно, бумаги имели сложную структуру по вероятности досрочного гашения — но в среднем так.

В результате с виду получился отличный продукт из хорошей доходности при высшем кредитном рейтинге или близком к нему. Разумеется, такие бумаги стали охотно сметать инвесторы со всего мира и финансовый пузырь недвижимости надулся до предела. А дальше было то, о чем написано в статье про кризис 2008 года.

Пузырь лопнул. В какой-то момент выяснилось, что люди не в состоянии платить по кредитам, что неудивительно — требования к заемщикам были ниже всякой критики. Перегретая недвижимость быстро полетела вниз — и ее продажа уже не покрывала стоимость выданных банками наличных. В этом плане все было, как в начале 1930-х годов. Позднее кредитные агентства заплатили многомиллиардные штрафы и до сих пор нет единого мнения: был ли это сговор с банками или вопиющая халатность.

инвесторы по всему миру требовали сохранения обязательств по ипотечным долгам, однако ипотечные агентства были частными, а не государственными. И по букве закона государство за них не в ответе. Однако риски подрыва финансовой репутации США и размер компаний оказались настолько велики, что государство вмешалось и структуры продолжили свое существование.

Был ли кто-то, кто сумел заработать на падении недвижимости? Да, поскольку существовал такой продукт: кредитно-дефолтный своп, CDS. Он гарантирует держателю выплату в случае дефолта по ипотечным ценным бумагам. По сути это вариант «зашортить» рынок, поставив на его спад — но только в этом случае падение должно быть полным. В период эйфории 2003-2007 гг. данный своп явно не был популярным продуктом.

Характеристики ипотечных облигаций

Ипотечные облигации обладают следующими признаками:

  1. Периодичность платежей. Обычно выплаты инвесторам осуществляются помесячно или поквартально
  2. Платежи состоят из двух частей: выплаты купонного дохода и амортизации (погашение тела кредита)
  3. Основной долг погашается по графику и растягивается на длительный период. Регулярность амортизации — характерная особенность ипотечных ценных бумаг. К примеру, по корпоративным облигациям регулярно выплачиваются только купоны, а погашение номинала выполняется единоразово — по окончании срока обращения долговых бумаг
  4. Амортизация может быть плановой или досрочной (что оговаривается в проспекте эмиссии). При плановом погашении заемщик возвращает основную сумму долга по определенному графику. Также эмитент имеет право на досрочное погашение долга

Ипотечные облигации обладают рядом достоинств:

  1. Ипотечные ценные бумаги обеспечены реальной недвижимостью. Но помним про 2008 год
  2. Ипотечные бумаги могут разнообразить инвестиционный портфель, понижая корреляцию
  3. Выплаты по облигациям — долгосрочный источник стабильных финансовых поступлений

ИЦБ не лишены и некоторых недостатков:

  1. Обычно невысокая доходность
  2. Относительно небольшая ликвидность. Обороты по ИЦБ обычно ниже, чем в случае с другими инструментами фондового рынка
  3. Имеется риск досрочного погашения долга. В связи с этим затрудняется возможность оценки уровня будущих доходов

Ипотечные облигации в России

Выпуск и обращение ипотечных облигаций в России регулируются ФЗ № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Первая эмиссия ИЦБ в РФ была осуществлена осенью 2003 года. Облигации были выпущены компанией «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». В качестве организатора эмиссии выступил Газпромбанк. Он же выполнял функции депозитария и платежного агента.

Позднее на рынке появились и другие эмитенты. Всего с момента принятия закона было осуществлено несколько десятков эмиссий ИЦБ. Общий объем эмиссии ипотечных бумаг по состоянию на июль 2019 года достиг 320 млрд. рублей. Есть данные, что в 2016 году объем был около 370 млрд. при 62 выпусках облигаций. До 2021 года планируется несколько крупных эмиссий, в результате чего объем рынка может превысить 1 трлн. рублей.

Интересный материал  Пролонгация вклада - что это такое, условия пролонгации депозита

В качестве примера выпуска ипотечных бумаг можно привести эмиссию «ДОМ.РФ Ипотечный агент» от 07.12.2017.

Организатором выпуска выступило АО «ВТБ Капитал». Инвесторам были предложены почти 75 млн. облигаций с тысячерублевым номиналом на общую сумму 75 млрд. рублей. Условия по облигациям «ДОМ.РФ Ипотечный агент»:

  • период обращения бумаг — 30 лет;
  • тип погашения — постепенная амортизация;
  • количество выплат в год — 4;
  • размер купона, % годовых — 11,5

Ознакомиться с информацией по эмиссиям российских ипотечных ценных бумаг можно на rusbonds, где в форме поиска облигаций нужно выбрать Вид купона — Ипотечный и получить список как погашенных, так и действующих облигаций.

В последнее время ипотечный рынок начал развиваться довольно стремительно. Все благодаря специальным программам для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию программ по военной ипотеке. В связи с резким увеличением ипотечных сделок банкам просто не хватит денежных средств для выдачи все новых займов. Именно поэтому требуется немало инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации.

Рынок начал оживать после того, как крупные игроки: Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк провели сразу несколько сделок секьюритизации ипотеки.

Долгое время ипотечное кредитование развивалось без использования ценных бумаг. Именно поэтому требуется некоторое время, чтобы ввести ипотечные облигации в уже сложившуюся систему. Для инвесторов это станет хорошим шагом по вложению собственных средств в выгодное предприятие. Банки же расширяют возможности для выдачи кредитов новым клиентам. Влияние ипотечных ценных бумаг на кризис 2008 года

После начавшегося в США кризиса 2008 года, именно облигации помогли выйти из кризиса с минимальными потерями, поскольку часть средств была выдана государством, а другая часть частными инвесторами.

Однако существенные недостатки системы мешают получению достойной выгоды:

  1. Досрочное погашение заемщиком всей суммы долга или ее части отрицательно сказывается на рынке, поскольку инвесторы не могут получить ожидаемую прибыль. Некоторые банки ради удержания инвесторов компенсируют разницу между ожидаемым и полученным доходом.
  2. Ипотечное кредитование обычно не стоит на месте, поэтому доходы могут то снижаться, то опять увеличиваться.

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

Рынок ипотечных облигаций РФ развивается благодаря участию крупных игроков, таких как Сбербанк, ВТБ 24 и других.

Виды ипотечных ценных бумаг

Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:

  • Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
  • Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.

Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.

Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.

Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:

  • Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
  • Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
  • Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
  • В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.

Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.

Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.

Мнение эксперта

Интересный материал  Отказ в ипотеке после ее одобрения

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.

Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.

Чтобы защитить права инвесторов, для каждой эмиссии ИЦБ создается отдельное ипотечное покрытие. В его состав входят права требования на возврат долга, в том числе процентных платежей. При этом еще не построенные или недостроенные объекты недвижимости не могут включаться в ипотечное покрытие.

Требование должно подтверждаться соответствующими документами, включая ипотечный договор, закладную, свидетельством о регистрации прав на недвижимость, страховой полис. Сумма долга, проценты, реквизиты, стоимость недвижимости, сроки и другие параметры прописываются в реестре ипотечного покрытия, который находится в ведении специализированного депозитария. Эмитировать ипотечные ценные бумаги имеют право только коммерческие банки и специализированные финансовые компании.

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

В случае нарушения эмитентом своих обязательств (например, при просрочке выплат) инвестор обращает взыскание на ипотечное покрытие, но не на конкретные объекты недвижимости, приобретенные по ипотеке.

Обратите внимание! Обратить взыскание на ипотечное покрытие можно только по решению суда.

Ответственность сторон распределяется следующим образом:

  1. Эмитент отвечает перед инвесторами в облигации. Обеспечением является ипотечное покрытие, куда входят права требования по кредитам множеству заемщиков
  2. Заемщик отвечает перед эмитентом облигации. В качестве обеспечения выступает объект недвижимости

Важно! Сумма обязательств по облигациям с ипотечным покрытием не должна быть выше 80% от суммы самого покрытия.

Читатели в комментариях спрашивают, почему многие новые бумаги нельзя купить в Тинькофф-инвестициях. Дело в том, что новые бумаги попадают туда не сразу: в первую очередь появляются те, по которым стабильная высокая ликвидность. Если бумага из обзора уже доступна в Тинькофф-инвестициях, мы поставим на поля ссылку на нее.

Но дайджест Т—Ж не привязан к Тинькофф-инвестициям: мы рассматриваем новости биржи в целом и не можем обходить стороной тех читателей, кто пользуется услугами других брокеров.

Любим, ценим,Инвестредакция

Как работают на рынке ипотечные облигации?

Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.

Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.

Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:

  • Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
  • Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
  • При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.

Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.

Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.

Ипотечные облигации: что такое в 2019 году? Как работают?

Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.

В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.

Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).

Чтобы получить допуск на торги, американские ипотечные облигации (Mortgage-Backed Security) должны быть выпущены лицензированным финансовым учреждением. Также бумаги должны иметь рейтинг от одного из аккредитованных рейтинговых агентств.

На рынке США предлагаются 2 типа ипотечных ценных бумаг:

  1. Collateralized Debt Obligation или CDO (обеспеченные долговые обязательства). CDO обеспечены кредитным пулом, где все выплаты передаются инвесторам
  2. Collateralized Mortgage Obligations или СМО (обеспеченные ипотечные обязательства). Представляют собой выпуски, где инвестор может выбрать наиболее подходящий ему транш, исходя из планируемого региона, типа заемщика, риска дефолта, доходности и др. показателей. В зависимости от специализации существует множество подвидов CMO (RMBS, CMBS, ABS и т.д.)

Два крупнейших ипотечных агентства США контролируют ИЦБ на общую сумму около 5 трлн. долларов.

Объем под управлением в двух случаях превышает 10 млрд. долларов, комиссия за управление исчисляется сотыми процента. Средняя цена пая несколько десятков долларов США.

Оцените статью
Финансы
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.