Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры

Страхование

Что скажет кредитор

Все операции, которые заемщик планирует производить с залоговой квартирой, нужно согласовывать с кредитором. При оформлении договора ипотеки на недвижимость оформляется залоговое обременение. При этом ипотечник является полноправным собственником жилья, что закреплено соответствующей записью в ЕГРН.

Банк выступает в роли залогодержателя, и без его согласия собственник не может продать, подарить, сдать в аренду или совершить другие действия с объектом залога. Залоговое обременение квартиры регистрируется через Росреестр и подтверждается записью в ЕГРН. Обойти банк при совершении сделок с ипотечной квартирой невозможно. Заемщик может не спрашивать разрешение банка на сделку только после полного расчета по займу и снятия обременения.

Согласно статье 345 ГК РФ о замене и восстановлении предмета залога, залоговую недвижимость можно заменить на другой объект залога, если заемщик и банк с этим согласны. Залогодатель обязан в письменной форме сообщить банку о своем намерении заменить залоговое жилье. Ответ от банка приходит также в письменной форме.

Залогодержатель имеет право отказать в замене предмета залога. Для кредитора это лишняя трата времени, которая не принесет дополнительного заработка. Для заемщика вероятность успеха повысится, если новый предмет залога полностью удовлетворяет требованиям банка. У каждой организации могут быть дополнительные требования к недвижимости, поэтому полный список требований лучше уточнить у своего кредитора.

Возможные варианты проведения сделки обмена залоговой квартиры:

  • прямой обмен одного варианта на другой с заменой залога;
  • продажа одной квартиры и покупка другой с оформлением новой закладной и аннулированием старой;
  • использование потребительского займа для выплаты ипотеки и снятия обременения с квартиры.

Как выгоднее обменять одну квартиру в ипотеке на другую? Все три варианта имеют свои плюсы и минусы, о которых далее.

Когда требуется привлечение созаемщика по ипотеке?

Обычно привлечение созаемщика по ипотеке требуется в следующих случаях:

  1. Недостаточная сумма дохода, получаемого основным заемщиком. Банк может попросить привлечь созаемщика. Он учтет сумму его дохода при расчете общей величины кредита.
  2. Получение ипотечного кредита при нахождении в браке. В этом случае супруг или супруга заемщика автоматически становится созаемщиком. Если иное, конечно, не предусмотрено договором ипотеки.
  3. Заемщик не соответствует критериям банка, однако договор на квартиру нужно оформить на него. Это актуально, например, для студентов, которые не соответствуют большинству банковских требований (по возрасту, стажу, доходу). В качестве созаемщиков допускается привлечь, например, их родителей, но на практике такое случается достаточно редко.

Привлечение созаемщика по ипотеке для основного заемщика является необязательным условием. Однако на практике заключение ипотечной сделки редко обходится без привлечения созаемщика.

Обмен напрямую

Равноценный обмен

Этот способ наиболее актуален при обмене равноценных вариантов в разных районах или регионах. Главная сложность состоит в том, чтобы найти владельца подходящей квартиры, который согласится на обмен. Часто на интернет-площадках объявления продавцов недвижимости, готовых на обмен, размещены в соответствующем разделе.

Порядок действий при прямом обмене ипотечной квартиры на другую недвижимость:

  • ищем подходящий вариант;
  • оповещаем банк о намерении заменить предмет залога и предоставляем полный пакет документов по новому объекту: оценку, правоустанавливающие и технические документы;
  • ожидаем решение банка;
  • оформляем договор мены;
  • происходит замена предмета залога.

Если новое жилье расположено в том же населенном пункте, сложностей будет меньше. Труднее договориться об обмене ипотечной квартиры на иногородний вариант. Это возможно, только если в регионе расположения нового объекта залога есть филиал того банка, который выдал ипотеку. Также имеет большое значение стоимость нового залога.

Кто такой созаемщик? Его статус

Во многом статус созаемщика аналогичен статусу поручителя или даже основного заемщика, но есть много деталей. О них и пойдет речь в этом разделе.

Отметим основные обязанности созаемщика:

  1. Одинаковая ответственность с основным заемщиком. Если заемщик не сможет выплатить очередной платёж, эта обязанность ляжет на плечи созаемщика.
  2. Выплата ипотечного кредита, пока у основного заемщика не появится на это возможность.

Созаемщик имеет практически одинаковые права с основным заемщиком. Это значит, что он имеет право претендовать на квартиру, на которую оформлена ипотека, но в определенных пределах.

Созаемщику важно знать свои основные права:

  • на долю в объекте недвижимости;
  • на оформление добровольного отказа от совместной собственности на недвижимость (при этом сохраняются обязательства по выплате кредита);
  • на раздел оставшейся суммы между супругами при расторжении брака;
  • на справедливое распределение долговой очередности между всеми участниками договора на ежемесячной основе в случае невозможности погасить кредит самим заемщиком;
  • на получение налогового вычета, когда все стороны являются равноправными долевыми собственниками недвижимости;
  • на отказ от этого статуса в случае, если получится найти альтернативу.

Права и обязанности созаемщика по ипотеке могут быть изменены условиями кредитного договора в таких аспектах:

  • степень ответственности;
  • порядок исполнения обязательств по договору при неспособности на это главного заемщика;
  • установление прав на приобретаемый объект недвижимости.

Заёмщик, созаемщик и банк могут включать в договор устраивающие все стороны пункты с правами и обязанностями, если они не противоречат действующему законодательству, поэтому каждый такой договор будет индивидуальным.

Созаемщику нужно быть внимательным перед подписанием договора. Важно уточнить все непонятные моменты.

Итак, у него фактически те же права и обязанности, что и у основного заемщика, поэтому банк предъявляет к нему такие же требования, что и к основному клиенту. Это касается и списка документов, и общих критериев соответствия (по возрасту, доходу, занятости, проживанию).

Обычно созаемщиками становятся супруг или супруга основного заёмщика, но часто в их роли выступают родители, дети или другие близкие родственники. Допускается даже привлечение нескольких созаемщиков. Главное, чтобы их общее количество не превышало 3-х человек, однако это правило устанавливается самим кредитором. Если он не против, можно привлечь и большее количество лиц.

Оформление сделки

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока оформленный займ не будет погашен полностью.

Но в жизни может возникать немало ситуаций, когда продажа или обмен ипотечной квартиры необходим по ряду причин. При соблюдении ряда правил ипотечную жилплощадь можно обменять или продать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

При покупке недвижимости в ипотеку заемщик получает право пользоваться помещением – проживать в нем, регистрироваться самому и прописывать членов своей семьи. Распоряжаться имуществом покупатель может в полной мере только после полного погашения взятого займа и снятия обременения. На протяжении выплаты принимать самостоятельные решения о продаже, обмене, дарении жилья, собственник не может.

Ипотечный договор не накладывает запрета на обмен или продажу недвижимости, но он устанавливает правило, по которому сделать это можно лишь с разрешения залогодержателя – кредитора. Получить такое разрешение можно, если у заемщика есть основания для продажи.

Справка: финансовые учреждения считают серьезной причиной для продажи потерю дохода и невозможность оплачивать ежемесячные платежи.

Существенные ограничения на распоряжение ипотечным жильем не означает, что продажа или обмен исключены. У заемщика есть несколько способов, как законно реализовать жилплощадь:

  1. Погасить остаток задолженности досрочно. Это выгодно в плане экономии на процентах за пользование займом. Для реализации задуманного придется вложить собственные средства или подыскать покупателя согласного дать залог для погашения ипотеки.
  2. Открытая продажа через банк. Получив согласие от финансовой организации, можно провести сделку открыто, что позволит защитить обе стороны купли-продажи.
  3. Продать долговые обязательства, то есть передать ипотечный кредит в оставшемся размере другому лицу. При этом продавец получает ту часть стоимости, которую уже уплатил за жилье.

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые следует учитывать при обмене или продаже.

Самым главным нормативным документом для кредитора и заемщика является Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года.

Статья 37 ФЗ № 102 оговаривает, что продажа жилплощади, оформленной в ипотеку, возможна только с согласия финансового учреждения, выдавшего кредитные средства на покупку помещения.

Утаивание информации от банка считается нарушением и позволяет оспорить проведенную сделку.

Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры

Статья 37 ФЗ №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отчуждение заложенного имущества

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Интересный материал  Кредитная карта «Наш малыш» Platinum

Статья 301 ГК РФ указывает на то, что при признании сделки недействительной, недвижимость возвращается владельцу, в данном случае банку.

Процедура обмена ипотечной квартиры может быть выполнена одним из представленных способов:

  1. Обмен между двумя сторонами с заменой залоговой жилплощади в банке. Этот метод подходит в тех случаях, когда обмениваемые объекты равны по стоимости или получаемая недвижимость значительно дороже.
  2. Проведение двойной купли-продажи.
  3. Погашение остаточной суммы ипотеки.

Выбор варианта зависит не столько от сторон участвующих в сделке, сколько в финансовой организации. Прежде чем приниматься за процедуру следует выяснить будет ли банк согласен на обмен.

Важно: обмен ипотечной недвижимости на другой жилой объект применяется крайне редко. Это связано с теми сложностями, которые стоят на пути такого процесса.

При возникновении необходимости совершить такую операцию участники мены прибегают к оформлению договоров купли-продажи.

С чего начать?

Независимо от того каким путем пойдет покупатель начинать процедуру всегда следует с получения консультации в банке, выдавшем ипотеку. Заемщик должен прийти к кредитному специалисту и уточнить, каким образом организация может помочь ему в решении создавшейся ситуации.

Следует сказать, что в ипотечном договоре также есть пункты, разъясняющие правовые отношения между кредитором и заемщиком, в случае возникшей необходимости продать жилплощадь.

После получения консультации плательщик сможет наметить удобные, а главное законные варианты обмена, которые подходят и ему и кредитору. Исходя из этого, можно приступать к поиску жилья для обмена.

Совершить обмен всегда сложнее, чем продать одно помещение, а потом купить другое. Поэтому на подбор подходящего варианта может уйти не один месяц. При поиске жилья следует учитывать такие нюансы:

  1. Стоимость второй жилплощади должна равняться цене обмениваемого помещения, а лучше превосходить ее. Банк охотно соглашается на обмен, при котором ему в залог переходит более дорогостоящая недвижимость.
  2. Если мена совершается не в пределах одного населенного пункта, то крайне важно, чтобы по месту нахождения второго объекта располагался филиал кредитной организации, выдавшей ипотеку. Это позволит заемщику без проблем вносить ежемесячные взносы.

В зависимости от ситуации банк может выдвигать и иные требования.

Договор мены одобряется кредитной организацией только при наличии полного комплекта документов, представленных в банк. При обмене наибольшее внимание уделяется сбору бумаг на ту квартиру, что приобретается.

Продавец должен предоставить:

  • Удостоверение личности владельца жилья.
  • Правоустанавливающие документы на помещение – договор купли-продажи, приватизации, мены, дарения или вступления в наследство.
  • Справка из Росреестра об отсутствии обременений.
  • При наличии супруга(и) разрешение на обмен.

Немаловажно наличие экспертной оценки о рыночной стоимости жилого объекта. Эта бумага основополагающая для принятия решения о возможности мены.

Со стороны заемщика предоставляется гораздо меньше бумаг, ведь жилье покупалось через банк и никак не изменило ни стоимости, ни статуса с момента первичного оформления.

Порядок действий

Пошагово процесс обмена выглядит так:

  1. Заемщик заручается поддержкой банка.
  2. Подбирается вариант.
  3. Представляются собранные документы.
  4. Условия сделки согласовываются с финансовой организацией.
  5. Договор мены подписывается сторонами.
  6. Обременение переоформляется на новую квартиру.
  7. С предыдущего помещения снимается залог.

Каждый шаг контролируется банком, а потому исключает возможность обмана.

Сроки процедуры

С момента подачи документов на подобранное помещение кредитору до полного завершения сделки проходит примерно 1-3 месяца. Такой широкий диапазон обусловлен тем, что не всегда стороны способны собрать полный комплект документов с первого раза.

Внимание: финансовая организация тратит на изучение документов и одобрение или отклонение сделки не более 15-30 дней. На переоформление обременения уйдет еще 1-3 недели.

После этого сделка считается завершенной.

Главной проблемой при обмене ипотечной недвижимости считается трудность в поиске желающих.

Далеко не каждый согласится ждать лишних несколько месяцев, пока сможет стать полноправным владельцем новой жилплощади.

Иногда договор мены заключается между двумя заемщиками, если при этом они являются клиентами разных банков, то процедура осложняется необходимостью получения двойного разрешения.

Для обмена ипотечной квартиры потребуется заручиться согласием банка-кредитора и найти подходящий вариант, который устроит все стороны сделки. При заключении договора мены может совершаться доплата за обмен. Она может быть произведена любой из сторон.

Наиболее трудный с документальной точки зрения вариант — двойная сделка. С учетом сложности поиска вариантов по обмену для многих ипотечников это наиболее подходящее решение. Порядок действий:

  • находим покупателя на ипотечную квартиру;
  • получаем согласие от банка на продажу залогового жилья;
  • находим подходящую недвижимость для себя;
  • получаем одобрение ипотеку на новое жилье;
  • продаем ипотечную квартиру и расплачиваемся с банком по первому кредиту;
  • приобретаем новое жилье с заключением нового договора ипотеки (банк может быть другой).

В этой схеме есть нюансы, которые следует учитывать с самого начала:

  • банк снимает обременение с жилья только после полного погашения долга по займу. Для этого покупатель должен сделать предоплату в размере оставшейся задолженности, а сделка купли-продажи будет зарегистрирована только после снятия банковского обременения. Такая схема может отпугнуть покупателя, и придется продавать квартиру со значительным дисконтом;
  • если вы подаете заявку на новую ипотеку до погашения первого займа, ваш доход должен быть достаточным для одновременной выплаты двух кредитов. Для надежности лучше подавать заявку на новую ипотеку уже после погашения старой.

При обмене ипотеки на ипотеку через двойную куплю-продажу инициатор сделки не ограничен в выборе нового жилья. Он может в обмен на старую квартиру получить новостройку или дом с участком — все зависит от его желания, возможностей и готовности банковских работников пойти ему навстречу. Если вы планируете брать дом в кредит, нужно сразу уточнять возможность приобретения участка по ипотеке. Некоторые банки готовы выдать деньги на приобретение дома если участок покупатель оплачивает из своего кармана.

Сделка без участия банка

Различия между созаемщиком и поручителем

Чаще всего эти категории лиц путают. Это понятно, ведь в обоих случаях этот субъект является для банка своего рода гарантом исполнения заемщиком своего обязательства, но между понятиями есть существенные различия. Самое главное из них – банк вправе истребовать средства в оплату долга у созаемщика без обращения в судебные инстанции. Если дело касается поручителя, потребуется решение суда.

Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры

Поручитель не вправе претендовать на деньги или имущество заемщика. Доходы поручителя не учитываются при определении общей суммы кредита, а доходы созаемщика учитываются.

Для банка созаемщик – гарантия выплаты долга.

Подводные камни

Созаемщик имеет те же права, что и сам заемщик, только в части кредитной стороны вопроса. Что касается самого объекта недвижимости, здесь ситуация обстоит иначе, поэтому неверно думать, что созаемщик имеет право претендовать на собственность. Перед подписанием договора ему нужно взвесить все за и против.

Отдельно отметим подводные камни для созаемщика:

  1. У него могут возникнуть сложности при получении еще одного кредита, ведь все кредитные учреждения будут считать, что он уже имеет долговую нагрузку.
  2. При возникновении у основного заемщика проблемы с выплатой кредита все претензии будут предъявлены к созаемщику. Для этого даже не потребуется решение суда. И только потом требования могут быть предъявлены к его поручителям (при условии их наличия).

Супруги при оформлении ипотеки становятся совладельцами залогового имущества в равных долях. Недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, при этом совсем не важно, за чьи деньги она была приобретена.

Если же официально брак не был заключен, потребуется оформление дополнительного соглашения об установлении долей в покупаемой недвижимости, но у партнеров на момент покупки квартиры установлены хорошие отношения, и они не думают о возможном разделе имущества. Обычно такие дополнительные соглашения не заключаются.

Стороны должны прописывать, какие права созаемщик имеет на квартиру, на которую оформляется залог. Особенно важно это сделать, если созаемщик не является супругом или супругой заемщика.

Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке (ипотечном кредите) – на большую, в Сбербанке, на другую, по военной

Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.

Для решения подобных вопросов ФГКУ «Росвоенипотека» разработало программу «Переезд». Программа была нацелена на вторичное кредитование при потребности в улучшении жилищных условий или при переезде участника НИС, уже выплачивающего ипотеку. На данный момент раздел с программой «Переезд» на сайте Росвоенипотеки не работает.

В январе 2018 года была анонсирована необходимость возобновления данной программы, в итоге была представлена программа «Военная ипотека во второй раз», нацеленная на решение тех же задач. Эту программу реализует один из коммерческих банков. Обмен квартиры в военной ипотеке связан с большим количеством нюансов, поэтому для успеха сделки лучше обратиться к компетентному посреднику.

Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?

Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации:

  1. Полностью погасить кредит. Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
  2. Перевести долг на третье лицо. На такую процедуру банки идут неохотно, так это значительно ухудшает качество кредита перед ЦБ РФ.
  3. Замена залога. То есть, обмен ипотечной квартиры.
Интересный материал  Требования к заемщикам по программе Детская ипотека - Ипотека - Частным лицам

У ипотечного кредита существует залог (на основании статьи 6 ФЗ № 102). Чаще всего, это купленная квартира. Банки разрешают своим клиентам обменять залог на другую квартиру.

Чтобы это сделать, нужно чтобы заёмщик имел хорошую репутацию перед банком, и чтобы другая квартира отвечала требованиям банка.

Банки разрешают обмен квартиры на разных условиях:

  • кому-то нужно, чтобы 2/3 всей ипотеки уже было погашено;
  • другие настаивают, чтобы новый залог был дешевле предыдущего;
  • третьи смотрят на кредитную историю клиента.

Имеет ли право заемщик произвести обмен ипотечной квартиры

Чтобы банк точно разрешил замену, необходимо соблюдение всех 3-ёх условий.

Целью замены предмета залога является покупка квартиры в новом городе.

Квартиру, находящуюся в ипотеке и являющуюся предметом залога обменять можно. Об этом сказано в статье 345 ГК РФ.

Для этого нужно соблюдение некоторых условий:

  • согласие банка;
  • соблюдение условий замены залога, которые разработаны в каждом банке отдельно.

На другую

Замена одной квартиры на другую происходит только с согласия банка.

Для этого необходимо:

  • прийти в банк, который является залогодержателем;
  • написать заявление на обмен.

Необходимо соблюдение следующих условий:

  1. Часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, банки разрешают обмен после 4 – 5 лет исправных платежей.
  2. Новая квартира должна быть на 20 – 30% дешевле первого предмета залога. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже.
  3. Новое жильё не должно располагаться «в медвежьем углу». Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком.

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру.

На большую

Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно. Но она должна быть дешевле! Это можно сделать, когда новая квартира располагается в другом регионе.

Самые дорогие квартиры в Москве и Санкт – Петербурге. Если, квартира, являющая залогом по ипотеке, располагается в одном из этих 2-ух городов, а новый залог за Уральскими горами, где квартиры намного дешевле, то обмен на большую площадь возможен.

Только банк должен обслуживать этот регион, иначе обмен банк не разрешит.

В Сбербанке

Сбербанк – самый крупный и надёжный банк в нашей стране. Не удивительно, что граждане предпочитают оформлять ипотеку именно тут.

Возможность обмена предмета залога банк даёт только проверенным клиентам:

  • участникам зарплатного проекта;
  • не имеющим ни одной просрочки по платежам;
  • имеющим хорошую кредитную историю в других банках.

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Если есть необходимость смены квартиры, находящейся в ипотеке у Сбербанка, то можно воспользоваться вариантом купли-продажи.

Варианты

Есть несколько вариантов обмена залоговой квартиры:

  1. Обмен на аналогичную квартиру по площади и по цене. Здесь не возникнет проблем с банком. Просто меняется предмет залога.
  2. Новая квартира стоит дороже. Эта самая распространенная ситуация, так как обмен затевают именно с целью расширения жилищных условий. В этом случае, стоимость старой квартиры идёт на погашение старого кредита, а «сдача» – на первоначальный взнос по-новому кредиту.
  3. У покупателя не хватает средств на покупку залоговой квартиры. Тогда происходит замена должника, а не залога. В этом случае, покупатель выплачивает продавцу только разницу между стоимостью квартиры и непогашенным кредитом, а квартира остаётся в залоге.
  4. Классическая купля-продажа. Одна квартира продаётся и гасится старый кредит. Другая квартира покупается – и открывается новая ипотечная линия. Можно даже в другом банке.

Согласие банка

Согласие банка на обмен залоговой квартиры будет получено, если:

  • заёмщик уже несколько лет исправно выплачивает кредит, как правило, банк разрешает обмен через 5 лет после открытия кредитной линии, но некоторые банки дают согласие только после того, как заёмщик оплатит больше половины долга;
  • покупаемая квартира находится в регионе, который обслуживает этот банк;
  • клиент не имеет просрочки ни по одному платежу.

Порядок оформления

Как обменять квартиру в ипотеке? Чтобы обменять квартиру, которая находится в ипотеке у банка, необходимо:

  1. Придти в банк и написать заявление на обмен. При этом нужно узнать, в каком регионе можно приобрести новую квартиру.
  2. Банк проверяет, отвечает ли клиент всем требованиям, и даёт согласие.
  3. Проверка юридической чистоты покупаемой квартиры. Обычно этим занимаются риэлторы, или же служба безопасности банка.
  4. В это время собираются документы на старую и новую квартиру.
  5. Затем они предоставляются банку.
  6. Банк готовит два пакета документов – на продажу старой квартиры, и покупку новой. Так как по ГК РФ не существует обмена квартир, а есть купля-продажа, то обмен залоговой квартиры осуществляется именно через сделку купли-продажи.
  7. Оформление сделки и регистрация прав собственности.
  8. Переезд в новую квартиру.

Если сделка происходит при помощи риэлторов, то она может быть совершена за 3 месяца.

Документы

Для осуществления сделки, необходимо подготовить следующие документы заёмщика:

  • паспорт и копию всех страниц;
  • справку о доходах для расчёта новой кредитной линии, она может быть, как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка;
  • для мужчин моложе 27 лет – оригинал и копию военного билета;
  • документ, который может подтвердить, что заёмщик имеет постоянное место работы.

Потребуются документы на квартиру (как старую, так и новую):

  • правоустанавливающие – то есть те документы, которые подтверждают, что есть основания для возникновения права собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру, если ипотека оформлялась менее 5 лет, то подойдёт и тот паспорт, который готовился при прошлом оформлении;
  • выписка из домовой книги обо всех прописанных в квартирах;
  • выписку из финансового счёта по каждой квартире, это необходимо для подтверждения того, что долгов по «коммуналке» нет;
  • заключение независимого оценщика о стоимости каждой квартиры;
  • если в одной из квартир прописаны дети до 18 лет, то возможно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Обмен ипотечной квартиры возможен, если постоянно сотрудничать с банком и не допускать просрочки по ипотечному кредиту. В большинстве случае, банки идут на замену залога или замену заёмщика.

Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.

Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.

Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.

Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.

Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.

Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.

Как прекратить быть созаемщиком?

Обычно созаемщики хотят расторгнуть договор по следующим причинам:

  • возникли сложности с погашением ипотеки;
  • им отказывают в кредите в другом банке;
  • испортились отношения с заемщиком.

Можно ли расторгнуть договор? Односторонний отказ созаемщика от обязанности исполнять условия договора невозможен. Созаемщик может вносить изменения в договор или прекратить его действие только при условии, что с этим согласны все стороны, иначе ему придется обратиться в суд. Однако на практике положительное решение в суде для созаемщика выносится редко. Шансы можно повысить, если привлечь на свою сторону заёмщика, но чаще всего это невозможно.

Если же все три стороны согласны, созаемщик может выйти из договора. Здесь возможны такие варианты:

  1. Оформить дополнительное соглашение.
  2. Подписать новый кредитный договор с привлечением другого созаемщика (или без созаемщика).
  3. Оформить два новых кредитных договора с разделением обязательств основного заемщика и созаемщика.

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Взаимного согласия сторон достичь почти невозможно. Даже если созаемщик договорится с заемщиком, банк вряд ли пойдет на уступки, так как это автоматически будет означать, что при погашении кредита возникают проблемы. Выход созаемщика из сделки только ухудшит ситуацию. Это гарантирует банку новые риски.

Обмен ипотечной квартиры с несовершеннолетними детьми

Обмен квартиры с детьми

Если в числе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, разрешение на сделку придется получать в органах опеки и попечительства. Но банк не принимает в залог недвижимость, обремененную правами несовершеннолетних. Обычно несовершеннолетние члены семьи получают право собственности на долю в ипотечной недвижимости уже после погашения кредита и снятия обременения с квартиры.

Чаще всего это происходит при использовании материнского капитала для погашения части займа или процентов по нему. При перечислении средств сертификата в счет жилищного займа родители пишут нотариальное обязательство, согласно которому они обязаны выделить детям доли в течение полугода после погашения ипотеки.

В описанной ситуации родителям все равно придется взаимодействовать с органами опеки. Задача контролирующего органа — убедиться в том, что после обмена жилищные условия для детей будут не хуже тех, которые были до совершения сделки. Если происходит обмен ипотечной квартиры на более дорогую или равноценную по размеру и качеству жилплощадь, проблем с опекой скорее всего не возникнет. Когда новая квартира меньше старой, получить разрешение от органов опеки будет невозможно.

Если материнский капитал не был задействован и родители не имеют обязательств по включению детей в число собственников, можно воспользоваться этим. В случае необходимости обмена достаточно будет прописать детей в другое жилье, и разрешение опеки на сделку не понадобиться.

Интересный материал  Альфа-Клик и Альфа-Форекс выгодный обмен валюты или нет

Обмен квартиры в ипотеке — сложный вид сделки с залоговым имуществом. Каждый случай имеет свои особенности, поэтому для выбора оптимального решения лучше обратиться к опытным посредникам.

Кто такой созаемщик? Его статус

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

    Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге
  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

    Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге
  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

    Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге
  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

  • Предоставление документов на новую жилплощадь;
  • Оценка новой квартиры;
  • Уточнение условий ипотеки;
  • Заключение договора мены;
  • Оформление залога;
  • Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

  • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
  • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
  • Снятие обременения со старой квартиры;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Погашение кредита полученными деньгами;
  • Приобретение новой квартиры;
  • Наложение обременения.
  • При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.
  • Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.
  • Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:
  • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
  • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
  • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
  • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Согласно российскому законодательству, действующему в 2019 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

    Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге
  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Если квартира в ипотеке можно ли ее продать или обменять на другую большую по размеру: процедура обмена имущества, находящегося в залоге

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

На равноценную

Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре. Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.

Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:

  • договор обмена;
  • акт о передаче нового объекта залога;
  • вывод из-под залога старой жилплощади.

Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.

На более дорогую

Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку, так как стоимость залогового объекта увеличивается.

Оцените статью
Финансы
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.